Ist die Mietzeit nicht bestimmt, so kann jede Vertragspartei
das
Mietverhältnis nach den gesetzlichen Vorschriften kündigen.
Ein Mietverhältnis, das auf bestimmte Zeit eingegangen ist,
endet mit
dem Ablauf dieser Zeit, sofern es nicht
1. in den gesetzlich zugelassenen Fällen außerordentlich
gekündigt oder
2. verlängert wird. Näheres bleibt einer Beratung vorbehalten.
Form und Inhalt der Kündigung
Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen
Form.
Der Vermieter soll den Mieter auf die Möglichkeit, die Form
und die
Frist des Widerspruchs nach den §§ 574 bis 574 b BGB rechtzeitig
hinweisen. Näheres bleibt einer Beratung vorbehalten.
Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem
Grund
Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem
Grund
außerordentlich fristlos kündigen.
Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter
Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere
eines
Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der
beiderseitigen
Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum
Ablauf der
Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses
nicht zugemutet werden kann.
Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache
ganz oder zum
Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,
2. der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem
Maße
verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der
ihm
obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt
einem Dritten
überlässt oder
3. der Mieter
a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung
der Miete
oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug
ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine
erstreckt, mit
der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug
ist, der die
Miete für zwei Monate erreicht.
Im obigen Falle Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen,
wenn der
Vermieter vorher befriedigt wird.
Die Kündigung wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner
Schuld
durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der
Kündigung
die Aufrechnung erklärt.
Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht
aus dem
Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf
einer zur
Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser
Abmahnung
zulässig.
Dies gilt nicht, wenn
1. eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg
verspricht,
2. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter
Abwägung der
beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
3. der Mieter
a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung
der Miete
oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug
ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine
erstreckt, mit
der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug
ist, der die
Miete für zwei Monate erreicht.
Auf das dem Mieter wegen des teilweisen oder des ganzen
Entzuges bzw.
wegen der teilweisen oder der ganzen Nichtgewährung des vertragsgemäßen
Gebrauchs der Mietsache zustehende Kündigungsrecht sind die
§§ 536 b und
536 d entsprechend anzuwenden.
Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache
rechtzeitig
gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten
Frist bewirkt
hat, so trifft ihn die Beweislast.
Ein wichtiger Grund liegt für den Mieter auch vor, wenn
der gemietete
Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer
erheblichen
Gefährdung der Gesundheit verbunden ist.
Dies gilt auch, wenn der Mieter die Gefahr bringende Beschaffenheit
bei
Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm
wegen dieser
Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen.
Ein wichtiger Grund liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei
den
Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter
Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere
eines
Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der
beiderseitigen
Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum
Ablauf der
Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses
nicht zugemutet werden kann.
Ergänzend gilt:
1. Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a
BGB ist der
rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich
anzusehen,
wenn er die Miete für einen Monat übersteigt.
Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden
Gebrauch
vermietet ist.
2. Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter
spätestens
bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit
des
Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der
fälligen
Entschädigung nach § 546 a Abs. 1 BGB befriedigt wird oder
sich eine
öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet.
Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als
zwei Jahren
bereits einmal eine aus dem soeben erwähnten Grund unwirksam
gewordene
Kündigung vorausgegangen ist.
3. Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten
Miete nach
den §§ 558 bis 560 BGB verurteilt worden, so kann der Vermieter
das
Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor
Ablauf von
zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen,
wenn nicht die
Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung
schon wegen
der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.
Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben
anzugeben.
Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den
von den zuvor
genannten Darstellungen oder von § 543 BGB abweicht, ist
unwirksam.
Ferner ist eine Vereinbarung unwirksam, nach der der Vermieter
berechtigt sein soll, aus anderen als den im Gesetz zugelassenen
Gründen
außerordentlich fristlos zu kündigen. Näheres bleibt einer
Beratung
vorbehalten.
Ordentliche Kündigung des Vermieters
Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes
Interesse an
der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum
Zwecke der
Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung
des
Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft
nicht unerheblich
verletzt hat,
2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine
Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt
oder
3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses
an einer
angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks
gehindert und
dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit,
durch eine
anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu
erzielen,
bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht
darauf
berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer
beabsichtigten
oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung
von
Wohnungseigentum veräußern will.
Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters
sind in dem
Kündigungsschreiben anzugeben.
Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich
entstanden sind. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende
Vereinbarung
ist unwirksam. Näheres bleibt einer Beratung vorbehalten.
Erleichterte Kündigung des Vermieters
Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter
selbst
bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann
der Vermieter
auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses
bedarf. Die
Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate.
Das Gleiche gilt entsprechend für Wohnraum innerhalb der
vom Vermieter
selbst bewohnten Wohnung, sofern der Wohnraum nicht nach
§ 549 Abs. 2
Nr. 2 BGB vom Mieterschutz ausgenommen ist.
In dem Kündigungsschreiben ist anzugeben, dass die Kündigung
auf die
vorgenannten Voraussetzungen gestützt wird. Eine zum Nachteil
des
Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Teilkündigung des Vermieters
Der Vermieter kann nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume
oder Teile
eines Grundstücks ohne ein berechtigtes Interesse im Sinne
des § 573 BGB
kündigen, wenn er die Kündigung auf diese Räume oder Grundstücksteile
beschränkt und sie dazu verwenden will,
1. Wohnraum zum Zwecke der Vermietung zu schaffen oder
2. den neu zu schaffenden und den vorhandenen Wohnraum
mit Nebenräumen
oder Grundstücksteilen auszustatten.
Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats
zum
Ablauf des übernächsten Monats zulässig.
Verzögert sich der Beginn der Bauarbeiten, so kann der Mieter
eine
Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden
Zeitraum
verlangen.
Der Mieter kann eine angemessene Senkung der Miete verlangen.
Eine zum
Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Näheres
bleibt einer Beratung vorbehalten.
Kündigungsfristen im Mietrecht
Fristen der ordentlichen Kündigung
Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats
zum
Ablauf des übernächsten Monats zulässig.
Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach
fünf und acht
Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei
Monate.
Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet
worden ist,
kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.
Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist die Kündigung
spätestens am
15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig. Eine
zum Nachteil
des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Näheres
bleibt einer
Beratung vorbehalten.
Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist
Kann ein Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen
Frist
gekündigt werden, so gelten mit Ausnahme der Kündigung gegenüber
Erben
des Mieters nach § 564 BGB die §§ 573 und 573 a BGB entsprechend.
Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats
zum
Ablauf des übernächsten Monats zulässig, bei Wohnraum nach
§ 549 Abs. 2
Nr. 2 BGB spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses
Monats
(gesetzliche Frist).
Die bei der Erleichterten Vermieterkündigung erwähnte Verlängerung
der
Kündigungsfrist um 3 Monate findet keine Anwendung. Eine
zum Nachteil
des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Näheres
bleibt einer
Beratung vorbehalten.
Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung
Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen
und von ihm
die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die
Beendigung des
Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen
anderen
Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die
auch unter
Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht
zu
rechtfertigen ist.
Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter
zur
außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.
Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum
zu
zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.
Bei der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters
werden nur
die in dem Kündigungsschreiben nach § 573 Abs. 3 BGB angegebenen
Gründe
berücksichtigt, außer wenn die Gründe nachträglich entstanden
sind. Eine
zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Näheres
bleibt einer Beratung vorbehalten.
Form und Frist des Widerspruchs
Der Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung ist schriftlich
zu
erklären.
Auf Verlangen des Vermieters soll der Mieter über die Gründe
des
Widerspruchs unverzüglich Auskunft erteilen.
Der Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses
ablehnen, wenn
der Mieter ihm den Widerspruch nicht spätestens zwei Monate
vor der
Beendigung des Mietverhältnisses erklärt hat.
Hat der Vermieter nicht rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist
auf
die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form und
Frist
hingewiesen, so kann der Mieter den Widerspruch noch im ersten
Termin
des Räumungsrechtsstreits erklären. Eine zum Nachteil des
Mieters
abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Näheres bleibt einer
Beratung
vorbehalten.
Weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses bei unvorhergesehenen
Umständen
Ist auf Grund der §§ 574 bis 574 b durch Einigung oder Urteil
bestimmt
worden, dass das Mietverhältnis auf bestimmte Zeit fortgesetzt
wird, so
kann der Mieter dessen weitere Fortsetzung nur verlangen,
wenn dies
durch eine wesentliche Änderung der Umstände gerechtfertigt
ist oder
wenn Umstände nicht eingetreten sind, deren vorgesehener
Eintritt für
die Zeitdauer der Fortsetzung bestimmend gewesen war.
Kündigt der Vermieter ein Mietverhältnis, dessen Fortsetzung
auf
unbestimmte Zeit durch Urteil bestimmt worden ist, so kann
der Mieter
der Kündigung widersprechen und vom Vermieter verlangen,
das
Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortzusetzen.
Haben sich die Umstände verändert, die für die Fortsetzung
bestimmend
gewesen waren, so kann der Mieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses
nur nach § 574 BGB verlangen; unerhebliche Veränderungen
bleiben außer
Betracht. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung
ist
unwirksam. Näheres bleibt einer Beratung vorbehalten.
Außerordentliche Kündigung bei Tod des Mieters
Stirbt der Mieter, so ist sowohl der Erbe als auch der Vermieter
berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem
sie vom
Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, außerordentlich mit
der
gesetzlichen Frist zu kündigen. Näheres bleibt einer Beratung
vorbehalten.
Vertrag über mehr als 30 Jahre
Wird ein Mietvertrag für eine längere Zeit als 30 Jahre
geschlossen, so
kann jede Vertragspartei nach Ablauf von 30 Jahren nach Überlassung
der
Mietsache das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen
Frist
kündigen. Die Kündigung ist unzulässig, wenn der Vertrag
für die
Lebenszeit des Vermieters oder des Mieters geschlossen worden
ist.
Näheres bleibt einer Beratung vorbehalten.
Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses
Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der
Mietsache
fort, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte
Zeit, sofern
nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen
innerhalb von
zwei Wochen dem anderen Teil erklärt. Die Frist beginnt
1. für den Mieter mit der Fortsetzung des Gebrauchs,
2. für den Vermieter mit dem Zeitpunkt, in dem er von
der Fortsetzung
Kenntnis erhält. Näheres bleibt einer Beratung vorbehalten.
Rückgabepflicht des Mieters
Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung
des
Mietverhältnisses zurückzugeben.
Hat der Mieter den Gebrauch der Mietsache einem Dritten
überlassen, so
kann der Vermieter die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses
auch
von dem Dritten zurückfordern. Näheres bleibt einer Beratung
vorbehalten.
Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe
Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses
nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung
als
Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen,
die für
vergleichbare Sachen ortsüblich ist. Die Geltendmachung eines
weiteren
Schadens ist nicht ausgeschlossen. Näheres bleibt einer Beratung
vorbehalten.
Erstattung von im Voraus entrichteter Miete
Ist die Miete für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses
im
Voraus entrichtet worden, so hat der Vermieter sie zurückzuerstatten
und
ab Empfang zu verzinsen. Hat der Vermieter die Beendigung
des
Mietverhältnisses nicht zu vertreten, so hat er das Erlangte
nach den
Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten
Bereicherung
zurückzuerstatten.
Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil
des Mieters
abweichende Vereinbarung unwirksam. Näheres bleibt einer
Beratung
vorbehalten.
Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts
Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder
Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten.
Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die
Mietsache
zurückerhält.
Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe
der
Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche.
Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf
Gestattung
der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in sechs Monaten
nach der
Beendigung des Mietverhältnisses. Näheres bleibt einer Beratung
vorbehalten.
nach
oben
Rechtsgebiete
