Vereinbarung der Mietzahlung
Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte
Miete zu
entrichten. Darin unterscheidet sich der Mietvertrag von der Leihe, bei
der eine Sache für eine bestimmte Zeit unentgeltlich überlassen wird.
Vereinbarungen über Betriebskosten bzw. Nebenkosten
Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter
Betriebskosten
trägt.
Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder
Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht
am Grundstück
oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes,
der
Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks
laufend entstehen.
Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung
vom 25. November 2003 (BGBl. I S.346, 2347) fort.
Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger
Vorschriften
vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung
ausgewiesen werden.
Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener
Höhe
vereinbart werden.
Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich
abzurechnen;
dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.
Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf
des zwölften
Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.
Achtung!
Sollte die Abrechnung nicht rechtzeitig erstellt werden,
drohen
erhebliche Rechtsnachteile und finanzielle Einbußen, denn:
Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung
durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter
hat die
verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Das ist im
Zweifel
schwierig zu beweisen und bei so genannter Beweisfälligkeit,
also wenn
der Beweis dem Vermieter zur Überzeugung des Gerichtes nicht
gelingt,
weil beispielsweise zwei sich widersprechende Zeugen gleich
glaubwürdig
sind und der wahre Sachverhalt sich nicht aufklären lässt,
wird dem
Vermieter seine Forderung nicht mehr durchsetzen können.
Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet.
Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter
spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang
der Abrechnung
mitzuteilen.
Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht
mehr geltend
machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung
nicht
zu vertreten.
Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung von
den zuvor
genannten wesentlichen Grundsätzen ist unwirksam. Näheres
bleibt einer
Beratung vorbehalten.
Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten
Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind
die
Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach
dem Anteil
der Wohnfläche umzulegen.
Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer
erfassten
Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab
umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der
unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.
Haben die Vertragsparteien etwas anderes vereinbart, kann
der Vermieter
durch Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten
zukünftig
abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise
nach
einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten
unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen
Verursachung Rechnung trägt.
Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums
zulässig.
Sind die Kosten bislang in der Miete enthalten, so ist diese
entsprechend herabzusetzen. Eine zum Nachteil des Mieters
abweichende
Vereinbarung ist unwirksam. Näheres bleibt einer Beratung
vorbehalten.
Fälligkeit der Miete, Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht
Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag
der
einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen
ist.
Der Mieter kann entgegen einer vertraglichen Bestimmung
gegen eine
Mietforderung mit einer Forderung auf Grund der §§ 536 a,
539 BGB oder
aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zu viel gezahlter
Miete
aufrechnen oder wegen einer solchen Forderung ein Zurückbehaltungsrecht
ausüben, wenn er seine Absicht dem Vermieter mindestens einen
Monat vor
der Fälligkeit der Miete in Textform angezeigt hat. Eine
zum Nachteil
des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Näheres
bleibt einer
Beratung vorbehalten.
Mietzahlung bei persönlicher Verhinderung des Mieters
Der Mieter wird von der Entrichtung der Miete nicht dadurch
befreit,
dass er durch einen in seiner Person liegenden Grund an der
Ausübung
seines Gebrauchsrechts gehindert wird.
Der Vermieter muss sich jedoch den Wert der ersparten Aufwendungen
sowie
derjenigen Vorteile anrechnen lassen, die er aus einer anderweitigen
Verwertung des Gebrauchs erlangt.
Solange der Vermieter infolge der Überlassung des Gebrauchs
an einen
Dritten außerstande ist, dem Mieter den Gebrauch zu gewähren,
ist der
Mieter zur Entrichtung der Miete nicht verpflichtet. Näheres
bleibt
einer Beratung vorbehalten.
Regelungen über die Miethöhe
Mieterhöhungen nach Vereinbarung oder Gesetz
Während des Mietverhältnisses können die Parteien eine Erhöhung
der
Miete vereinbaren.
Künftige Änderungen der Miethöhe können die Vertragsparteien
als
Staffelmiete nach § 557 a BGB oder als Indexmiete nach §
557 b BGB
vereinbaren.
Im Übrigen kann der Vermieter Mieterhöhungen nur nach Maßgabe
der §§ 558
bis 560 BGB verlangen, soweit nicht eine Erhöhung durch Vereinbarung
ausgeschlossen ist oder sich der Ausschluss aus den Umständen
ergibt.
Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist
unwirksam.
Näheres bleibt einer Beratung vorbehalten.
Staffelmiete
Die Miete kann für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher
Höhe
schriftlich vereinbart werden; in der Vereinbarung ist die
jeweilige
Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen
(Staffelmiete).
Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben.
Während
der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den
§§ 558 bis
559 b BGB ausgeschlossen.
Das Kündigungsrecht des Mieters kann für höchstens vier
Jahre seit
Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden.
Die Kündigung ist frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums
zulässig. Eine
zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Näheres
bleibt einer Beratung vorbehalten.
Indexmiete
Die Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren, dass
die Miete
durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex
für die
Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt
wird
(Indexmiete).
Während der Geltung einer Indexmiete muss die Miete, von
Erhöhungen nach
den §§ 559 bis 560 BGB abgesehen, jeweils mindestens ein
Jahr
unverändert bleiben.
Eine Erhöhung nach § 559 kann nur verlangt werden, soweit
der Vermieter
bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt hat,
die er
nicht zu vertreten hat. Eine Erhöhung nach § 558 BGB ist
ausgeschlossen.
Näheres bleibt einer Beratung vorbehalten.
Eine Änderung der Indexmiete muss durch Erklärung in Textform
geltend
gemacht werden.
Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie
die
jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben.
Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats
nach dem
Zugang der Erklärung zu entrichten. Eine zum Nachteil des
Mieters
abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der
Miete bis zur
ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in
dem Zeitpunkt,
zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert
ist.
Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach
der letzten
Mieterhöhung geltend gemacht werden.
Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB werden nicht berücksichtigt.
Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen
Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren
Gemeinde für
Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit
und Lage
in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen
nach § 560
abgesehen, geändert worden sind. Die einzelnen Gemeinden
und Stände
veröffentlichen diese Mietspiegel für jedermann.
Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz
oder im
Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.
Bei Erhöhungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete darf sich
die Miete
innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559
bis 560 BGB
abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze).
Die Kappungsgrenze gilt nicht,
1. wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung
nach den
Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen
wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist
und
2. soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden
Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor
dem Wegfall der
öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats
über die
Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft
zu
erteilen. Das gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des
Mieters zur
Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des
Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen
Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.
Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die
ortsübliche
Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559
a BGB
abzuziehen, im Falle des § 559 a Abs. 1 BGB mit 11 vom Hundert
des
Zuschusses. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung
ist
unwirksam. Näheres bleibt einer Beratung vorbehalten.
Form und Begründung der Mieterhöhung
Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB ist dem Mieter
in Textform zu
erklären und zu begründen.
Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf
1. einen Mietspiegel (§§ 558 c, 558 d BGB),
2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558 e BGB),
3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich
bestellten und
vereidigten Sachverständigen,
4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare
Wohnungen; hierbei
genügt die Benennung von drei Wohnungen.
Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558 d Abs. 1 BGB),
bei dem die
Vorschrift des § 558 d Abs. 2 BGB eingehalten ist, Angaben
für die
Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen
diese
Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf
ein anderes
Begründungsmittel stützt.
Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält,
reicht es
aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt.
Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung
abgibt, kein
Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558 c Abs. 3 BGB oder §
558 d Abs. 2
BGB eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere
ein
veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren
Gemeinde verwendet werden.
Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist
unwirksam.
Näheres bleibt einer Beratung vorbehalten.
Zustimmung zur Mieterhöhung
Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er
die erhöhte
Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang
des
Erhöhungsverlangens.
Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf
des zweiten
Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann
der
Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen.
Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben
werden.
Ist der Klage ein Erhöhungsverlangen vorausgegangen, das
den
Anforderungen des § 558 a BGB nicht entspricht, so kann es
der Vermieter
im Rechtsstreit nachholen oder die Mängel des Erhöhungsverlangens
beheben.
Dem Mieter steht auch in diesem Fall die Zustimmungsfrist
zu. Eine zum
Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Näheres
bleibt einer Beratung vorbehalten.
Mietspiegel
Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche
Vergleichsmiete,
soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern
der
Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt
worden ist.
Mietspiegel können für das Gebiet einer Gemeinde oder mehrerer
Gemeinden
oder für Teile von Gemeinden erstellt werden.
Mietspiegel sollen im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung
angepasst werden. Näheres bleibt einer Beratung vorbehalten.
Qualifizierter Mietspiegel
Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der
nach anerkannten
wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde
oder von
Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt
worden ist.
Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren
der
Marktentwicklung anzupassen. Dabei kann eine Stichprobe oder
die
Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes
für
die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland
zugrunde
gelegt werden. Nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel
neu zu
erstellen.
Ist die Vorschrift des Absatzes 2 eingehalten, so wird vermutet,
dass
die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die
ortsübliche
Vergleichsmiete wiedergeben. Näheres bleibt einer Beratung
vorbehalten.
Mietdatenbank
Eine Mietdatenbank ist eine zur Ermittlung der ortsüblichen
Vergleichsmiete fortlaufend geführte Sammlung von Mieten,
die von der
Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und
der Mieter
gemeinsam geführt oder anerkannt wird und aus der Auskünfte
gegeben
werden, die für einzelne Wohnungen einen Schluss auf die
ortsübliche
Vergleichsmiete zulassen. Näheres bleibt einer Beratung vorbehalten.
Mieterhöhung bei Modernisierung
Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den
Gebrauchswert
der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse
auf
Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie
oder Wasser
bewirken (Modernisierung), oder hat er andere bauliche Maßnahmen
auf
Grund von Umständen durchgeführt, die er nicht zu vertreten
hat, so kann
er die jährliche Miete um 11 vom Hundert der für die Wohnung
aufgewendeten Kosten erhöhen.
Sind die baulichen Maßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt
worden,
so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen
aufzuteilen.
Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist
unwirksam.
Näheres bleibt einer Beratung vorbehalten.
Anrechnung von Drittmitteln
Kosten, die vom Mieter oder für diesen von einem Dritten
übernommen oder
die mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckt werden,
gehören
nicht zu den aufgewendeten Kosten im Sinne des § 559 BGB.
Werden die Kosten für die baulichen Maßnahmen ganz oder
teilweise durch
zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten
gedeckt, so verringert sich der Erhöhungsbetrag nach § 559
um den
Jahresbetrag der Zinsermäßigung. Dieser wird errechnet aus
dem
Unterschied zwischen dem ermäßigten Zinssatz und dem marktüblichen
Zinssatz für den Ursprungsbetrag des Darlehens. Maßgebend
ist der
marktübliche Zinssatz für den Ursprungsbetrag des Darlehens.
Maßgebend
ist der marktübliche Zinssatz für erstrangige Hypotheken
zum Zeitpunkt
der Beendigung der Maßnahmen. Werden Zuschüsse oder Darlehen
zur Deckung
von laufenden Aufwendungen gewährt, so verringert sich der
Erhöhungsbetrag um den Jahresbetrag des Zuschusses oder Darlehens.
Ein Mieterdarlehen, eine Mietvorauszahlung oder eine von
einem Dritten
für den Mieter erbrachte Leistung für die baulichen Maßnahmen
stehen
einem Darlehen aus öffentlichen Haushalten gleich. Mittel
der
Finanzierungsinstitute des Bundes oder eines Landes gelten
als Mittel
aus öffentlichen Haushalten.
Kann nicht festgestellt werden, in welcher Höhe Zuschüsse
oder Darlehen
für die einzelnen Wohnungen gewährt worden sind, so sind
sie nach dem
Verhältnis der für die einzelnen Wohnungen aufgewendeten
Kosten aufzuteilen.
Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist
unwirksam.
Näheres bleibt einer Beratung vorbehalten.
Geltendmachung der Erhöhung, Wirkung der Erhöhungserklärung
Die Mieterhöhung nach § 559 ist dem Mieter in Textform zu
erklären.
Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung
auf Grund der
entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen
der
§§ 559 und 559 a BGB erläutert wird.
Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten
Monats nach
dem Zugang der Erklärung.
Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn der Vermieter
dem Mieter
die zu erwartende Erhöhung der Miete nicht nach § 554 Abs.
3 Satz 1 BGB
mitgeteilt hat oder wenn die tatsächliche Mieterhöhung mehr
als 10 vom
Hundert höher ist als die mitgeteilte.
Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist
unwirksam.
Näheres bleibt einer Beratung vorbehalten.
Veränderungen von Betriebskosten
Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt,
Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform
anteilig auf
den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart
ist. Die
Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die
Umlage
bezeichnet und erläutert wird.
Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der Umlage
mit Beginn
des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats. Soweit
die
Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rückwirkend
erhöht
haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten,
höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorausgehenden
Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung
innerhalb von
drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt.
Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist eine Betriebskostenpauschale
vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabzusetzen.
Die
Ermäßigung ist dem Mieter unverzüglich mitzuteilen.
Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so
kann jede
Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform
eine
Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.
Bei Veränderungen von Betriebskosten ist der Grundsatz der
Wirtschaftlichkeit zu beachten. Eine zum Nachteil des Mieters
abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Näheres bleibt einer
Beratung
vorbehalten.
Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung
Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 oder §
559 BGB geltend,
so kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach
dem Zugang der
Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich
zum Ablauf
des übernächsten Monats kündigen. Kündigt der Mieter, so
tritt die
Mieterhöhung nicht ein. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende
Vereinbarung ist unwirksam. Näheres bleibt einer Beratung
vorbehalten.
nach
oben
Rechtsgebiete
